2026'da satışla tapu devrinde alıcı ve satıcı, satış bedelinin ayrı ayrı yüzde 2'sini (binde 20) tapu harcı olarak öder; toplam yük yüzde 4'tür. Buna Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün döner sermaye ücreti eklenir: 2026 göstergesi 2.227 TL, yöresel katsayıyla çarpılır; İstanbul'da bir daire devri için yaklaşık 6.681 TL. Tapu.com'dan alınan gayrimenkullerde bu iki kaleme Tapu.com hizmet bedeli eklenir; oranı tapu detay sayfasında yazılıdır. Gayrimenkul bedeli Tapu.com'a ödenmez; satıcının belirlediği koşullara göre, tapu devir sürecinde ilgili mevzuata uygun olarak satıcıya ödenir.
Tapu harcı 2026'da yüzde kaç, kim öder?
Tapu harcı 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifeye göre alınır. Tarifede yazılı oran devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20'dir; 2017–2019 arasında geçici indirimle binde 15 uygulanmış, 2020'den bu yana binde 20'ye dönülmüştür. Harç alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı alınır: 1.000.000 TL'lik satışta alıcı 20.000 TL, satıcı 20.000 TL öder. Taraflar anlaşarak harcın tamamının alıcı tarafından ödenmesini kararlaştırabilir. Banka ve kurumsal satışlarda bu sık görülür: tapu detay sayfasının "Ödeme Detayları" bölümünde "Tapu Harcı: Alıcı öder" yazıyorsa iki pay da alıcıya aittir ve teklif bu maliyetle verilir.
Harca esas bedel, tapuda beyan edilen gerçek satış bedelidir ve belediyenin emlak vergisi değerinin altında olamaz. 19 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun'dan bu yana gerçek bedelden düşük beyan tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç, bir kat vergi ziyaı cezasıyla her iki taraftan tahsil edilir; önceki ceza oranı yüzde 25'ti (492 sayılı Kanun m. 63/4). Açık artırmada oluşan kapanış fiyatı belgeli bir gerçek bedeldir ve tapuda bu bedel beyan edilir.
Döner sermaye ücreti nedir, 2026'da ne kadar?
Döner sermaye ücreti, 6083 sayılı Kanun'a göre TKGM'nin verdiği hizmet karşılığı aldığı işlem ücretidir ve tapu harcından ayrıdır. Her yıl yenilenen tarife cetvelinde bir gösterge tutarı yazar; 2026 için 2.227 TL. Bu tutar ilin yöresel katsayısıyla (0,30 ile 3,00 arasında) çarpılır: katsayısı 3 olan İstanbul'da bir daire için yaklaşık 6.681 TL. Aynı işlemde birden fazla bağımsız bölüm devrediliyorsa her biri için ayrı ücret alınır; satışla birlikte ipotek kuruluyorsa ipotek için ikinci bir işlem ücreti ödenir. Uygulamada döner sermaye ücretini çoğunlukla alıcı öder; taraflar paylaşabilir.
Tapu masrafı örnek hesap: 3.000.000 TL'lik daire
| Kalem | Kim öder | 2026 tutarı |
|---|---|---|
| Tapu harcı, alıcı payı (yüzde 2) | Alıcı | 60.000 TL |
| Tapu harcı, satıcı payı (yüzde 2) | Satıcı | 60.000 TL |
| Döner sermaye ücreti (İstanbul, bir daire) | Uygulamada alıcı | Yaklaşık 6.681 TL |
| DASK (zorunlu deprem sigortası) | Alıcı | Poliçeye göre değişir; devirde poliçe aranır |
| Tapu.com hizmet bedeli (yalnızca Tapu.com'dan alımda) | Banka ve kurumsal satışlarda alıcı; bireysel satışlarda yetki sözleşmesine göre | Kapanış fiyatı × tapu detay sayfasındaki oran + KDV |
Tabloda emlakçı komisyonu yoktur: Tapu.com'da ayrıca emlakçı komisyonu ödenmez, hizmet bedeli bu işlevi karşılar.
Tapu.com'dan alınan gayrimenkulde hangi masraflar değişir?
Tapu harcı oranı sabittir, döner sermaye ücreti ise ilin yöresel katsayısına göre değişir; Tapu.com bu kalemleri değiştirmez. Değişen kalem hizmet bedelidir: Tapu.com'un satıştan tapu devrine kadar verdiği hizmetin karşılığıdır, oranı her tapu detay sayfasında yazar ve satıcının onayladığı teklif üzerinden KDV eklenerek kesinleşir. Teklif verirken ödenen peşinat hizmet bedelinden mahsup edilir; kalan tutarın ödeme zamanı satış koşullarına göre değişir ve her halükarda tapu devri öncesinde tamamlanır. Teklif onaylanmazsa peşinatın tamamı 14 iş günü içinde iade edilir.
Tapu masrafları nasıl ve nereye ödenir?
Tapu harcı ve döner sermaye ücreti, tapu müdürlüğündeki başvuru alındıktan sonra tahakkuk eder ve devir işleminden önce ödenir. Ödeme kanalları: e-Devlet'teki "Tapu ve Kadastro Harç ve Döner Sermaye Sorgulama ve Ödeme" hizmeti, GİB İnteraktif Vergi Dairesi ve anlaşmalı bankalar. Devri Tapu.com yürüttüğü satışlarda hangi tutarın ne zaman yatırılacağı size Tapu.com tarafından, diğer satışlarda satıcı adına imza atacak yetkili tarafından önceden bildirilir.
Hangi masraflar tapu masrafı değildir?
- Emlak vergisi: yıllık belediye vergisidir; satış yılının vergisi satıcıya aittir, sonraki yıl alıcı öder.
- Değer artışı kazancı vergisi: yalnızca satıcıyı ilgilendirir; taşınmazı edinmesinin üzerinden beş yıl geçmeden satan satıcı için gündeme gelir.
- KDV: bireysel satışta yoktur; firma ya da müteahhit satışında satıcı faturada gösterir.
- Kredi masrafları: ekspertiz ücreti, kredi tahsis ücreti ve ipotek tesisi için döner sermaye ücreti bankaya ve TKGM'ye ödenir, tapu harcından ayrıdır.
- Aidat ve ortak gider borcu: devirden önce satıcıdan temiz çıkarılması istenir; tapu masrafı değildir.