Bankadan satılık ev, mülkiyeti bankaya geçmiş ve bankanın kendi adına sattığı gayrimenkuldür; icra ihalesi değildir. Banka, alacağına karşılık edindiği ya da bilançosunda tuttuğu konutu kendi kanalından ya da Tapu.com gibi bir satış kanalından satışa çıkarır; alıcı teklif verir, banka onaylar, devir tapu müdürlüğünde olağan satışla yapılır. Tapu.com 17 bankayla satış kanalı ilişkisi kurmuştur; banka tapuları ekspertiz raporu kaynaklı verilerle, açık artırma ya da dijital pazarlıkla satılır.
"Bankadan satılık ev" ne demek?
Bankalar iki yoldan konut sahibi olur: kredi alacağına karşılık teminattaki taşınmazı devralır ya da hizmet binası, lojman gibi kendi kullanımındaki taşınmazı elden çıkarmaya karar verir. 5411 sayılı Bankacılık Kanunu m. 57 ve bankaların alacaklarından dolayı edindikleri varlıklara ilişkin yönetmelik (RG 22 Haziran 2016) m. 16, alacaktan dolayı edinilen taşınmazın edinme tarihinden itibaren üç yıl içinde elden çıkarılmasını ister; bu nedenle bankalar konutlarını düzenli olarak satışa sunar. Satıcı bankanın kendisidir, tapuda kayıtlı maliktir ve satış kararını banka verir.
Bankadan satılık ev ile icradan satılık ev arasındaki fark nedir?
| Ölçüt | Bankadan satılık | İcradan satılık |
|---|---|---|
| Satıcı | Banka; tapuda kayıtlı malik | İcra dairesi; borçlu adına satar |
| Satışın yapıldığı yer | Bankanın kanalı ya da Tapu.com; devir tapu müdürlüğünde | Elektronik satış portalında ihale; tescil icra kararıyla |
| Fiyatın oluşumu | Alıcıların teklifleri; banka onaylar ya da reddeder | Kıymet takdiri üzerinden ihale |
| Ödeme | Gayrimenkul bedeli Tapu.com'a ödenmez; satıcının belirlediği koşullara göre, tapu devir sürecinde ilgili mevzuata uygun olarak satıcıya ödenir | İhale bedeli icra dairesine yatırılır |
| Taşınmazın durumu | Tapu kaydı kural olarak temiz teslim edilir; satışa engel olmayan şerh varsa önceden bildirilir. Kiracı ya da kullanıcı varsa tapu detay sayfasında yazar | Tahliye alıcıya kalır |
| Dayanak | Türk Medeni Kanunu, olağan satış | İcra ve İflas Kanunu, cebrî satış |
Google'da "bankadan satılık" ararken karşınıza çıkan sayfaların çoğu icra ihalesini anlatır; iki kavram farklıdır.
Bankalar evlerini nasıl satar?
Bankalar kendi web sitelerinde ilan verir, şube ve aracı ağıyla alıcı arar ya da satışı Tapu.com'a devreder. Tapu.com'da banka tapuları "Bankadan" etiketiyle yayınlanır; satıcının adı hiçbir zaman görünmez, satıcı türü görünür; listeleme sayfasındaki "Satıcı Bilgisi" filtresinde Bankadan, Şirketten, Vakıftan/Dernekten ve Sahibinden seçenekleri vardır. Satış yöntemi tapuya göre açık artırma ya da dijital pazarlıktır ve tapu detay sayfasında yazar.
Bankadan satılık evin fiyatı nasıl belirlenir?
Banka, satışa çıkarmadan önce lisanslı bir değerleme uzmanına ekspertiz raporu hazırlatır; Başlangıç Fiyatı ya da istenen fiyat bu rapora ve bankanın satış politikasına göre belirlenir. Tapu.com'da iki açık artırma modeli vardır. İlk teklifle başlayan açık artırmada Başlangıç Fiyatı bellidir ve artırma belirlenen günün sonunda biter. Seçenekli açık artırma 1 TL gibi düşük bir başlangıç fiyatıyla açılır ve satıcının bir minimum satış bedeli vardır; bu bedele ulaşılmasa bile makul teklifler satıcıya iletilir. Dijital pazarlıkta ise istenen fiyatın altında teklif verilir. Üç yöntemde de son kararı banka verir: teklifi onaylar ya da reddeder.
Bankadan satılık evlerin fiyatı neden uygun olabilir?
Bankanın amacı konutta oturmak ya da kiraya vermek değil, taşınmazı bilançodan makul sürede çıkarmaktır; Bankacılık Kanunu'ndaki elden çıkarma yükümlülüğü bu baskıyı artırır. Fiyat duygusal değil kurumsal kararla, ekspertiz raporuna dayanarak belirlenir; bireysel satıcının sık yaptığı "pazarlık payı" ekleme alışkanlığı yoktur. Açık artırmada fiyatı piyasa belirlediği için talebin düşük olduğu tapularda kapanış fiyatı değerleme verisinin altında kalabilir. Bu bir garanti değildir: talebin yüksek olduğu konumlarda açık artırma fiyatı değerleme verisinin üzerine de çıkar.
Bankadan satılık ev almanın adımları nelerdir?
- Tapuyu inceleyin. Ekspertiz raporu kaynaklı veriler, Başlangıç Fiyatı ya da istenen fiyat, hizmet bedeli oranı ve peşinat tutarı tapu detay sayfasındadır. "Randevu Al" ile gayrimenkulü yerinde görün.
- Kredi kullanacaksanız ön onay alın. Banka satışlarında da konut kredisi kullanılır; başvuruyu teklif vermeden önce yapın.
- Ücretsiz üye olun ve teklif verin. Açık artırmada teklifler herkese açıktır, süre dolunca en yüksek teklif bankaya iletilir; dijital pazarlıkta istenen fiyatın altında teklif verirsiniz. Adımlar: açık artırma nasıl çalışır · dijital pazarlık nasıl yapılır.
- Bankanın onayını bekleyin. Banka teklifi onaylar ya da reddeder. Onaylanmazsa hizmet bedeli peşinatınızın tamamı 14 iş günü içinde iade edilir.
- Tapu devrine gidin. Tapu başvurusunu tapuda kayıtlı malik olan banka yapar. Devri Tapu.com yürüttüğü satışlarda ödenecek tutar ve tarih size Tapu.com tarafından, diğer satışlarda banka adına imza yetkilisi tarafından bildirilir.
Bankadan ev alırken nelere dikkat etmeli?
- Tapu kaydı: ipotek, şerh ve takyidat durumu devirden önce netleşir; tapu kural olarak temiz teslim edilir, satışa engel olmayan bir şerh kalırsa size önceden bildirilir ve kabul etmezseniz satış iptal edilip ödemeleriniz iade edilir.
- Kullanım durumu: tapu detay sayfasının "Özellikler" bölümündeki "Tahliye Durumu" ve "Kullanım Durumu" alanlarına bakın (örneğin "Tahliye Edilmemiş", "İşgalci"); tahliye edilmemiş tapuda boşaltma sorumluluğunun kimde olduğunu teklif vermeden sorun.
- Ekspertiz raporu kaynaklı veriler: tapu türü (kat mülkiyeti, kat irtifakı), iskân, metrekare ve bina yaşı.
- Aidat ve ortak gider: birikmiş borç varsa kimin ödeyeceği devirden önce netleşir.
- Tapu masrafları: tapu harcı oranı sabittir, döner sermaye ücreti ise ilin yöresel katsayısına göre değişir; banka satışlarının bir bölümünde satıcının harç payını da alıcı üstlenir, tapu detay sayfasının "Ödeme Detayları" bölümündeki "Tapu Harcı" satırına bakın.
Bankadan ev almak güvenli mi?
Satıcı tapuda kayıtlı maliktir ve kurumsal bir satıcıdır; satış kararı banka içi onayla verilir, devir tapu müdürlüğünde olağan işlemle yapılır. Fiyat tek bir tarafın beyanıyla değil, ekspertiz raporu kaynaklı veri ve alıcı teklifleriyle oluşur. Gayrimenkul bedeli Tapu.com'a ödenmez; satıcının belirlediği koşullara göre, tapu devir sürecinde ilgili mevzuata uygun olarak satıcıya ödenir. Tapu.com yalnızca hizmet bedelini alır.
1 Aralık 2026'dan sonra ödeme nasıl yapılır?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in ek 1. maddesine göre satış bedelinin nakit, havale ya da EFT ile ödenen kısmı, 1 Aralık 2026'dan itibaren mülkiyetle eş zamanlı el değiştirmeyi sağlayan Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden satıcıya aktarılır; kredili alımda sistem kredi dışı kısım için kullanılır, kullanım bedeli satıcıya aktarılan bedelden mahsup edilir. Banka ve kurumsal satışlar da yönetmelik kapsamındadır; protokolle sistem dışında bırakılan satış türleri olursa bu sayfa güncellenir. Tapu.com yürüttüğü devirlerde ödeme takibi bu sisteme göre yapılır.
Bankadan satılık ev kredi ile alınır mı?
Evet. Satıcı banka olsa da krediyi istediğiniz bankadan kullanırsınız; başvuruyu teklif vermeden önce yapın. Açık artırma süresi kısadır ve teklifiniz onaylandıktan sonra vazgeçerseniz peşinat iade edilmez; bu yüzden ön onay teklif öncesinde alınır.
Bankadan satılık evde hizmet bedeli ve masraflar nedir?
Banka satışlarında Tapu.com hizmet bedelini alıcı öder; oran tapu detay sayfasında yazar, bedel bankanın onayladığı teklif üzerinden KDV eklenerek kesinleşir. Teklif aşamasında ödenen peşinat hizmet bedelinden mahsup edilir; kalan tutarın ödeme zamanı satış koşullarına göre değişir ve her halükarda tapu devri öncesinde tamamlanır. Teklif onaylanmazsa peşinatın tamamı 14 iş günü içinde iade edilir. Tapu harcı ve döner sermaye ücreti devlete ödenir.