Gayrimenkul değerleme raporu, SPK lisanslı bir değerleme uzmanının taşınmazı yerinde inceleyerek değerini ve bu değere nasıl ulaştığını belgelediği rapordur; halk arasında ekspertiz raporu denir. Alıcı için rapordaki en önemli dört bölüm tapu kaydı, imar ve ruhsat durumu, emsal karşılaştırması ve sonuç değeridir. Tapu.com'da taşınmaza ilişkin tapu, ruhsat, iskân ve yapı bilgileri mevcut olduğu ölçüde paylaşılır; değerleme tutarı her tapuda gösterilmez; gösterilen tapularda tapu detay sayfasında "Değerleme Fiyatı" olarak yazar. "Değerinin Altında" koleksiyonu, güncel fiyatı değerleme tutarının yüzde 10'dan fazla altında olan tapuları bu farkın yüzdesiyle listeler.
Değerleme raporunu kim hazırlar?
Raporu, Sermaye Piyasası Kurulu'ndan Gayrimenkul Değerleme Lisansı almış bir değerleme uzmanı hazırlar; uzman, SPK listesindeki yetkili bir değerleme kuruluşu adına çalışır ve raporu imzalar. Bankalar konut kredisinde bu raporu zorunlu tutar ve kendi anlaşmalı kuruluşuna hazırlatır. Emlak danışmanının ya da satıcının fiyat görüşü değerleme raporu değildir.
Rapor hangi bölümlerden oluşur, her bölümde neye bakılır?
| Bölüm | Ne içerir | Alıcı neye bakar |
|---|---|---|
| Rapor bilgileri | Değerleme tarihi, rapor tarihi, hazırlayan uzman ve kuruluş, raporun amacı | Değerleme tarihi ne kadar eski; amaç satış mı, kredi mi |
| Tapu kaydı | Ada, parsel, bağımsız bölüm, arsa payı, tapu türü, takyidatlar | Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı; ipotek, şerh, haciz var mı |
| İmar ve ruhsat | İmar durumu, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, projeye uygunluk | İskân var mı; projeye aykırı imalat tespit edilmiş mi |
| Fiziki özellikler | Brüt ve net alan, kat, oda, bina yaşı, yapı sınıfı, kullanım durumu | Alan ölçümü ilanla uyuşuyor mu; içinde oturan var mı |
| Konum ve çevre | Ulaşım, sosyal donatı, bölgenin yapısı | Değeri aşağı ya da yukarı çeken etkenler |
| Emsal karşılaştırması | Benzer taşınmazların satış ve ilan fiyatları, düzeltme katsayıları | Emsaller gerçekten benzer mi; düzeltmeler makul mu |
| Sonuç | Takdir edilen değer, kullanılan yöntem, varsayımlar ve sınırlayıcı koşullar | Değer hangi varsayıma dayanıyor; neler kapsam dışı bırakılmış |
Gayrimenkul değerleme kriterleri nelerdir?
Değerleme uzmanı üç yöntemden birini ya da birkaçını kullanır. Emsal karşılaştırma: yakın çevrede yakın zamanda satılmış benzer taşınmazların fiyatları konum, alan, kat ve yaş farkına göre düzeltilir; konutta en çok kullanılan yöntemdir. Maliyet: arsa değeri ile binanın yeniden yapım maliyetinden yıpranma düşülerek bulunur; emsali az olan yapılarda kullanılır. Gelir: taşınmazın üreteceği kira gelirinin bugünkü değeridir; ticari taşınmazlarda öne çıkar. Değeri etkileyen başlıca unsurlar konum, imar hakkı, tapu türü ve takyidat, bina yaşı ve kalitesi, alan, kat ve cephe, kullanım durumu ve bölgedeki arz-talep dengesidir.
Taşınmazın değerini belirleyen yasal unsurlar nasıl tespit edilir?
Uzman, değeri etkileyen hukuki durumu resmî kayıtlardan doğrular: tapu kaydı ve takyidatlar tapu müdürlüğünden ya da TKGM sisteminden; imar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi belediyeden; onaylı mimari proje ile mevcut yapının uyumu yerinde incelemeyle. Kat irtifakında kalmış bir yapı, projeye aykırı imalat, üzerinde haciz ya da şerh bulunan tapu, kentsel dönüşüm alanı ya da riskli yapı kararı değeri doğrudan etkiler ve raporda ayrı ayrı belirtilir.
Değerleme raporu ne kadar süre geçerlidir?
Raporun değeri, raporda yazan değerleme tarihi için geçerlidir; mevzuatta genel bir geçerlilik süresi yoktur. Bankalar kredi için uygulamada yakın tarihli rapor ister ve eski raporu kabul etmez; piyasa hızlı değiştiğinde birkaç aylık rapor bile güncelliğini yitirir. Alıcı, rapordaki değeri okurken değerleme tarihine bakar ve o tarihten bugüne bölgedeki fiyat hareketini hesaba katar.
Rapordaki bilgiler bağlayıcı mı?
Değerleme raporu bir uzman görüşüdür; satış fiyatını belirlemez, satıcıyı ya da alıcıyı o değerden işlem yapmaya zorlamaz. Tapu.com'da tapu detay sayfasındaki değerleme verileri ve taşınmazın sunumu (fotoğraf, açıklama, alan bilgisi) alıcıyı bilgilendirmek içindir; satışa esas olan tapu kaydı ve alıcının yerinde incelemesidir. Bu nedenle teklif vermeden önce "Randevu Al" ile gayrimenkulü görmeniz, tapu detay sayfasında sunulan bilgileri incelemeniz ve gerekirse uzman desteği almanız önerilir. Tapu.com değerleme raporunu hazırlamaz; raporun sorumluluğu imzalayan uzmana ve kuruluşa aittir.
Tapu.com'da taşınmaz bilgileri nerede yer alır?
Tapu detay sayfasının "Özellikler" bölümünde tapu tipi, ada, parsel, bağımsız bölüm, hisse oranı, bina yaşı, alan ve kat gibi taşınmaz bilgileri yer alır. Bu bilgiler, gayrimenkulü değerlendirirken dikkate alınabilir. Kredi kullanmayı planlıyorsanız bankanız kendi ekspertiz sürecini yürütebilir ve belirlenen değer kredi tutarını etkileyebilir. Sorularınız için 0850 532 82 78 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.