Kiracılı ev alınabilir; kira sözleşmesi evle birlikte yeni malike geçer, kiracı aynı koşullarla oturmaya devam eder ve kirayı yeni malike öder. Yeni malik kiracıyı hemen çıkaramaz: kendisi ya da yakınları için konut ihtiyacı varsa satın almadan itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapar ve altı ay sonra tahliye davası açabilir. Yatırım için alıyorsanız mevcut kira, sözleşme süresi ve kiracının ödeme geçmişi fiyatın parçasıdır.
Kiracılı ev alınca kira sözleşmesi ne olur?
Türk Borçlar Kanunu m. 310'a göre kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Sözleşme bitmez, yeniden imzalanması gerekmez; süre, kira bedeli ve diğer koşullar aynen devam eder. Depozito da sözleşmeyle birlikte geçer: satıcıdan depozitonun nerede tutulduğunu ve devrini yazılı isteyin. Kiracı, devirden sonra kirayı yeni malike öder; bunun için tapu devrini ve banka hesabını kiracıya yazılı bildirin.
Yeni malik kiracıyı ne zaman çıkarabilir?
| Yol | Şart | Süre |
|---|---|---|
| Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351/1) | Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişi için konut ihtiyacı; ihtiyaç gerçek ve sürekli olmalı | Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim, 6 ay sonra dava |
| Sözleşme bitiminde ihtiyaç (TBK m. 351/2) | Aynı ihtiyaç | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Tahliye taahhütnamesi (TBK m. 352) | Kiracının, evi teslim aldıktan sonra verdiği yazılı ve tarihli taahhüt; eski malikin aldığı taahhüt yeni malik için de geçerli | Taahhütteki tarihten itibaren 1 ay içinde dava ya da icra takibi |
| Kiracının kusuru (ödememe, iki haklı ihtar) | Kanundaki koşullar | Olaya göre |
İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen ev, haklı sebep olmadan üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiraya verilemez (TBK m. 355). Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa ilk yol kapanır; sözleşme bitimine bağlı yol kalır.
Yeni malik kirayı artırabilir mi?
Yeni malik eski sözleşmeyle bağlıdır; kira, sözleşmedeki artış maddesine ve kanundaki sınıra göre artar. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yıllık artış tavanı TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır (TBK m. 344); Kasım 2026'da yenilenen sözleşmeler için bu oran yüzde 31,23'tür (TÜİK, 3 Kasım 2026). Oran her ay TÜİK'in enflasyon verisiyle değişir. Kira bedelini sözleşme dışında yükseltmenin yolu kira tespit davasıdır. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olduktan sonra bu davayı açabilir. Kira ilişkisi beş yılı doldurduysa artış emsal kira bedelleri üzerinden istenebilir; taşınmazın satılması bu beş yıllık süreyi sıfırlamaz. "Zam kabul etmezsen çık" tahliye sebebi değildir.
Kiracılı ev almanın avantajları ve riskleri nelerdir?
| Avantaj | Risk |
|---|---|
| Devir günü kira geliri başlar; boş kalma süresi yok | Kendiniz oturmak istiyorsanız en az 7 ay bekleme ve dava süreci |
| Kiracının ödeme geçmişi evin getirisini ölçülebilir kılar | Mevcut kira piyasanın altındaysa artış sınırlı |
| Kiracılı evler çoğunlukla boş evlere göre daha uygun fiyatlanır | Evi içeriden görmek kiracının iznine bağlı |
| Tahliye taahhütnamesi varsa çıkış tarihi belli | Depozito ve ödenmemiş aidat devirde netleştirilmezse uyuşmazlık |
Kiracılı ev alırken hangi belgeler istenir?
- Kira sözleşmesinin aslı ya da onaylı kopyası; başlangıç tarihi, süre ve artış maddesi.
- Son 12 ayın kira ödeme dekontları.
- Depozito tutarı ve nerede tutulduğu.
- Varsa tahliye taahhütnamesi ve tarihi.
- Aidat ve ortak gider borcu olmadığına dair yönetim yazısı.
- Kiracının adres ve iletişim bilgisi; devir sonrası bildirim için.
Bu belgeler her satışta temin edilemeyebilir; hangilerinin mevcut olduğunu teklif öncesinde 0850 532 82 78'den sorabilirsiniz.
Tapu.com'da kiracılı tapular nasıl görünür?
Tapu detay sayfasının "Özellikler" bölümündeki "Tahliye Durumu" ve "Kullanım Durumu" alanları taşınmazda kiracı ya da kullanıcı olup olmadığını gösterir; kira bedeli sayfada yer almaz. Gayrimenkulü görmek için "Randevu Al" ile tarih seçersiniz; kiracılı tapularda ziyaret kiracının uygun olduğu saatte yapılır. Satıcı teklifinizi onayladıktan sonra Tapu.com devir öncesi evrak sürecini takip eder. Kira sözleşmesi ve depozitoya ilişkin bilgiler mevcut olduğu ölçüde bu konulardaki sürecin takibine de destek sağlar. Sorularınız için 0850 532 82 78.
Kiracılı ev kredi ile alınır mı?
Evet; kiracılı konutlar krediyle satın alınabilir. Kira geliri, bankanın değerlendirmesine bağlı olarak gelir beyanına eklenebilir. Tapu.com'da teklif vermeden önce bankanızdan ön onay alın: açık artırma süresi kısadır ve teklifiniz onaylandıktan sonra vazgeçerseniz hizmet bedeli peşinatı iade edilmez. Ekspertiz raporu kaynaklı veriler tapu detay sayfasındadır.
Kaynaklar
- Tahliye taahhütnamesi nedir?
- Açık artırma nasıl çalışır