Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli paylarla ait olduğunu gösterir. Pay satın alınabilir ve satılabilir; farkı önalım hakkıdır: diğer paydaşlar, satış kendilerine noter aracılığıyla bildirildikten sonra üç ay, her hâlde satıştan sonra bir yıl (25 Aralık 2025'ten önceki satışlarda iki yıl) içinde dava açarak payı aynı koşullarla alabilir. Alıcı bu riski satıştan sonra bildirim yaptırarak üç aya indirir. Tapu.com'da hisseli tapular ekspertiz raporu kaynaklı verilerle ve pay oranı belirtilerek satışa sunulur.
Hisseli tapu nedir?
Hisseli tapu, Türk Medeni Kanunu'ndaki paylı mülkiyetin tapudaki görünümüdür: tapu kaydında her malikin payı kesirle yazar (örneğin 1/4). Pay, taşınmazın belirli bir odasını ya da köşesini değil, tamamı üzerindeki soyut bir oranı gösterir. Miras yoluyla geçen taşınmazlarda ise mirasçılar önce elbirliği mülkiyetinde olur; payların kesirle belirlenmesi için paylı mülkiyete geçiş gerekir. Tanım: Hisseli tapu nedir?.
Hisseli tapuda pay satılabilir mi?
Evet. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını diğerlerinin onayı olmadan satabilir, devredebilir, rehnedebilir. Elbirliği mülkiyetinde (mirasçılar arası) tek bir mirasçı payını üçüncü kişiye satamaz; önce paylı mülkiyete geçilir ya da bütün mirasçılar birlikte satar. Alıcı, tapu kaydında "paylı mülkiyet" mi "elbirliği mülkiyeti" mi yazdığına satın almadan önce bakar.
Önalım hakkı nedir, alıcıyı nasıl etkiler?
Önalım (şufa) hakkı, bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlara o payı aynı koşullarla satın alma hakkı verir (TMK m. 732–734). Hak dava yoluyla kullanılır: paydaş, alıcıya karşı tapu iptali ve tescil davası açar, satış bedeliyle alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin belirlediği yere yatırır. Dava kazanılırsa pay alıcıdan alınıp paydaşa geçer; alıcı ödediği bedeli geri alır, taşınmazı kaybeder.
25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun iki şeyi değiştirdi: azami süre iki yıldan bir yıla indi ve önalım bedeli tapudaki satış bedeli yerine rayiç bedel esasına bağlandı. Bu tarihten önceki satışlarda eski süre uygulanır.
Önalım süresi nasıl işler?
| Durum | Önalım hakkı ne zaman düşer |
|---|---|
| Satış diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirildi | Bildirimden itibaren üç ay |
| Bildirim yapılmadı, satış 25 Aralık 2025'ten sonra | Satıştan itibaren bir yıl |
| Bildirim yapılmadı, satış 25 Aralık 2025'ten önce | Satıştan itibaren iki yıl |
| Paydaş önalım hakkından noterde feragat etti ve feragat tapuya şerh edildi | Hak kullanılamaz |
| Pay cebrî artırmayla (icra ihalesi) ya da 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'na göre satıldı | Hak kullanılamaz |
Alıcı için en güvenli sıra: devir günü ya da hemen sonrasında satışı bütün paydaşlara noter aracılığıyla bildirmek. Üç ay dolunca pay kesinleşir.
Önalım davasında hangi bedel yatırılır?
7571 sayılı Kanun'dan önce önalım hakkı sahibi tapuda yazan satış bedelini yatırırdı; 25 Aralık 2025'ten sonraki satışlarda payın rayiç bedeli esas alınır. Bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, mahkemenin verdiği kesin süre içinde yatırılmazsa pay önalım hakkı sahibi adına tescil edilemez. Bu değişiklik, tapuda düşük bedel gösterilen satışlarda alıcının korunmasını güçlendirir.
Hisseli tapu alırken nelere dikkat edilir?
- Tapu kaydındaki paydaş sayısı ve pay oranları. Malik olmadığınız için kaydı e-Devlet'ten sorgulayamazsınız; ilginizi inandırıcı kılarak tapu müdürlüğünde inceleyebilirsiniz (TMK m. 1020). Tapu detay sayfasındaki "Hisse Oranı" alanı da payı gösterir.
- Mülkiyet türü: paylı mı, elbirliği mi.
- Fiilî kullanım: taşınmaz paydaşlar arasında yazılı bir kullanım anlaşmasıyla bölüşülmüş mü, bu anlaşma tapuya şerh edilmiş mi.
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılmış ya da açılabilecek mi; dava sonunda taşınmaz satılıp bedel paylaşılabilir.
- İmar durumu: hisseli arsa ve tarlalarda ifraz ve yapılaşma koşulları.
- Önalım planı: devirden sonra satışı bütün paydaşlara noter aracılığıyla bildirin.
- Kredi: bankaların hisseli tapuya kredi tutumu farklıdır; teklif vermeden önce bankanızdan ön onay alın.
Hisseli tapu nasıl satılır?
Bir paydaş yalnızca kendi payını satabilir; taşınmazın tamamı için bütün paydaşların satışa katılması gerekir. Anlaşma yoksa paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açar; mahkeme taşınmazı bölüştürür ya da sattırıp bedeli paylaştırır. Tapu.com'da kural olarak satıcının sahip olduğu pay satılır; bazı kurumsal satışlarda diğer paylar da satışa katıldığı için taşınmazın tamamı satılır; fiyat açık artırmadaki tekliflerle ya da dijital pazarlıkla oluşur, devir tapu müdürlüğünde yapılır.
Tapu.com açık artırmasında önalım hakkı geçerli mi?
Evet. Tapu.com açık artırması icra ihalesi değildir; satıcının kendi iradesiyle yaptığı bir satıştır. Bu nedenle cebrî artırma istisnası uygulanmaz ve diğer paydaşların önalım hakkı devam eder. Alıcı, devirden sonra noter bildirimiyle süreyi üç aya indirir; ancak önalım hakkı her hâlükârda satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. Sürecin kendisi için: açık artırma nasıl çalışır.
Kaynaklar
- Hisseli tapu nedir? · Önalım (şufa) hakkı nedir?