Ulaşım: Taşınmaz Mersin İli Menteş Mahallesi dahilinde 38. cadde çevrede iyi bilinmektedir. Bu cadde üzerinde kuzey yönünde 2509 nolu sokak ile kesişmektedir. Bu sokak üzerinde doğu yönünde 2518 nolu sokak ile kesişmektedir. Bu kavşağın kuzeybatı köşesinde bulunan 6285 ada 3 parsel değerlemeye konu taşınmazı teşkil etmektedir. Taşınmazın yakın çevresinde genellikle bulvara cepheli parseller üzerinde 8 ila 10 katlı binalar mevcuttur. Bulvara cepheli olan binaların zemin katları işyeri, normal katları ise mesken olarak kullanılmaktadır. Ara sokaklara cepheli binaların ise zemin katları işyeri olarak tefriş edilmiş ise de çoğu depo amaçlı kullanılmaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede imar planı oldukça düzenli ise de yol ve altyapı çalışmaları yapılaşmaya paralel olarak sürmektedir. Taşınmazın çevresinde narenciye bahçeleri çoğunluktadır. Çevresinde okul ve park alanları imar planında mevcut ancak hâlihazırda uygulanmamıştır. Buna rağmen oldukça yoğun olduğu görülen ve hızla süren lüks konut sitesi inşaatlarının tamamlanmasını müteakip oldukça nezih bir semt olacağı gözlenmiştir.
Özellikler: Değerlemeye konu 6285 ada 3 parsel 1.674 m2 alanlı imar parselidir. Yenişehir Belediyesinden alınan şifahi imar durumuna göre taşınmaz Belediye Hizmet Alanı olarak belirtilmiş bölge dahilinde olduğu öğrenilmiştir. Çevredeki benzer konumlu parsellerin yapılaşma koşulları E:1,25 komşu parsellerden 5`er mt çekme mesafesi öngörüldüğü öğrenilmiştir. **** Taşınmazın imar planı öncesindeki kadastro parseli hali ile konum ve alan bilgilerine ulaşılamamıştır. Ayrıca imar planındaki dop oranı ile ilgili net bilgi de edinilememiştir. Bu nedenle kök parsele uygun konumda ve dop dahilinde bir dağıtım ile kamu alanına gelmiş bir parsel olup olmadığı net tespit edilememiştir. Buna rağmen imar planına göre uygulama dağıtımı sonucunda halen özel mülkiyette hisselerden oluşması nedeni ile dop fazlası olarak kamulaştırılması gereken alan olması gerektiği kanaati oluşmaktadır. Bu çerçevede taşınmazın piyasada satış kabiliyetinin olmayacağı, kamulaştırmasız el atma kapsamında kamulaştırmaya ya da plan tadilatı ile yapılaşmaya uygun hale getirilmesi bakımından belediyenin zorlanması gerekeceği değerlendirilmektedir.
**** Taşınmazın piyasada satış kabiliyeti olmamasına rağmen kamulaştırma kapsamında piyasadaki yapılaşmaya uygun emsal konumlu arsa rayiçlerinden daha az rayiç teşkil etmesi beklenmeyecektir. Buna göre; taşınmazın çevresindeki yapılaşma koşulları dikkate alındığında temin edilen şifahi yapılaşma şartlarına göre E:1,25 için yaklaşık 2.100 m2 toplam yapı alanı hesap edilmiştir. Emsal harici kısımlar ile birlikte toplam emsal inşaat imalat alanı ise yaklaşık 3.100 m2 olarak hesap edilmiştir. Çevre yapılarda olduğu gibi tüm katlarda mesken olacağı dikkate alındığında yaklaşık 130 m2 alanlı 16 adet mesken olabileceği hesap edilmektedir. Bu projeksiyona göre yapılan gelir analizi ile değerleme yapılmıştır.