Birbirinden Yeni ve Merkezi Konumlu Mülkleri Keşfedin, Fırsatları Kaçırmayın!
Birbirinden Yeni ve Merkezi Konumlu Mülkleri Keşfedin, Fırsatları Kaçırmayın!
tapucom svg logo

tapucom svg logo

Tapu.com Blog Blog Ana Sayfa

Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir?

Tapu 101

Gayrimenkul değerleme raporu, bir kişi ya da kuruluşun talebiyle herhangi bir taşınmazın değerinin tespiti için değerleme uzmanları tarafından taşınmazın değerini etkileyen tüm faktörlerin analizini ve değerini barındıran rapora verilen isimdir.

Taşınmaz değerlemesi bir taşınmazın imar durumu, tapu takyidatları, taşınmazın bulunduğu bölgenin analizi, yeri, konumu, benzer taşınmazlara göre artı ve eksileri gibi pek çok etkeni değerlendirerek, taşınmazın değerinin tespit edilmesi için hazırlanır.

Bir değerleme raporunun hazırlanması için süreç öncelikle yasal kurum incelemesiyle başlar. Taşınmazın tapu kaydı ve imar durumu gibi bilgiler, tapu müdürlükleri ve belediyelerin ilgili bölümlerinden toplanır. Ardından taşınmazın bu yasal kurum incelemelerinde elde edilen bilgileri yerinde yapılan yer görme işleminde taşınmazın mevcut durumuyla karşılaştırılır ve bölgesel analize geçilir. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsalleri ve bu emsallere göre değeri incelenir. Son olarak da tüm bilgiler bir raporda toplanarak başka bir değerleme uzmanının incelemesine gönderilir.

Taşınmaz değerlemesi her zaman gayrimenkulün piyasadaki el değiştirme fiyatını tespit etme amacını taşımaz. Piyasadaki pek çok değişken taşınmazın fiyatını zaman içinde göreceli olarak etkileyebilir. Değerleme süreci ise taşınmazın değerini hesap ederken her zaman piyasadaki alım satım değerlerini kullanmaz. Duruma göre taşınmazın değerinin hesaplanması için pek çok farklı yöntem kullanılabilir. Bu yöntemlerden birine göre hesap edilen değer ile rapor kontrol aşamasının ardından, taşınmazın satış kabiliyeti ve değeri nihai olarak belirlenir.

Gayrimenkul Değerleme Kriterleri Nelerdir?

Gayrimenkul değerlemede öne çıkar kriterler aşağıdaki gibidir;

  1. Gayrimenkulün lokasyonu, konumu, ve diğer çevre özellikleri
  2. Gayrimenkule olan talep ve gerçekleşen emsal satışlar,
  3. Gayrimenkulün imar durumu,
  4. Eğer bağımsız bölümse arsa payı, değilse arsa büyüklüğü,
  5. Gayrimekulun mimari kullanım elverişliliği,
  6. İşçilik kalitesi,
  7. Altyapı özellikleri
  8. Yıpranma payı,
  9. Bayındırlık rayici ve vergi rayiç değerleri,
  10. Sürdürülebilir gelir düzeyi,
  11. Ekonomik koşullar,
  12. Takyidat durumu,
  13. Gayrimenkule ait hak ve mükellefiyetler.

Bir Gayrimenkulün Değerini Belirleyen Yasal Unsurlar Nasıl Tespit Edilir?

Bir taşınmazın değeri tespit edilirken, değerleme uzmanları öncelikle taşınmazın satışına engel bir etkenin varlığını araştırırlar. Bu etkenleri tespit etmek için değerleme uzmanları, taşınmazın yasal kurum incelemelerini ve yerinde görme işlemlerini yaparlar.

Yasal kurum incelemeleri tapu, belediye, il özel idareleri, kadastro müdürlükleri, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulları gibi taşınmazın hukuki durumunu gösteren kamu kuruluşlarında yapılır. Bu kurumlarda taşınmazların tapu kayıtlarındaki takyidatlar, taşınmazın imar durumu, üzerlerindeki yapıların yasallığı, projeleri, yapı yapılabilirliği… gibi pek çok durum analiz edilir

Tapu takyidatları incelenirken, taşınmazın tapu kayıtlarındaki şerh, beyan, hak ve mükellefiyetler, rehinler ve benzeri kayıtlara bakılarak, taşınmazların satış kabiliyetini ve değerini etkileyebilecek bir etmenin varlığına bakılır

Örneğin tapu sicilinin hak ve mükellefiyetler bölümünde intifa hakkı bulunan bir taşınmaz satılamaz. İntifa hakkı, maliği kim olursa olsun bir taşınmazın kullanım ve tasarrufunun bu hakkın sahibine bırakılması demektir ve hak sahibi ölünceye dek taşınmazın (maliği değişse de) kullanım hakkı hak sahibindedir.

Belediye incelemesinde taşınmazların imar durumları, projeleri, yapı ruhsatları, yapı kullanma izin belgeleri gibi etkenler incelenir.

Söz gelimi ruhsatsız inşa edilmiş bir yapı yasal değildir. Belediye görevlileri tarafından tespit edilerek her an yıkılma tehlikesi ile karşı karşıyadır. Bu sebeple taşınmazın satış kabiliyeti yoktur.

Taşınmazın konumuna veya çeşidine göre bu incelemeler il özel idareleri, kadastro müdürlükleri, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulları gibi başka kurumlarda da yapılır. Böylece taşınmazların satış kabiliyeti ve değerini etkileyen faktörler belirlenmiş olur.

Değerleme Raporunu Kim Hazırlar?

Değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu’nun denetimindeki eğitimleri ve lisanslama süreçlerini tamamlayanlar tarafından hazırlanır. SPK lisansı, hazırlayan uzmanın yazısı ve hazırlayan uzmanın şaibeli ve sakıncalı hareketlerden kaçınıyor olması hazırlamış değerleme raporunun güvenirliğini ispatlar. Bu öğelerden birinin var olmaması hazırlanan değerleme raporunu geçersiz kılmaktadır.

Değerleme Raporu Nasıl Okunur?

Bir değerleme raporunda en önemli konu gayrimenkul değerleme fiyatıdır. Ancak tek önemli konu bu değildir; Değerleme raporu gayrimenkulun bulunduğu ortamdaki çevresel faktörleri, son dönemde mülkün değerlemesine emsal olan devirleri, konu gayrimenkulun özelliklerini de barındırır.

Bu rapor okunurken gayrimenkulun hangi özellikleri barındırıyor olmasıyla, hangi kıstaslarla değerlendirmeye tabi tutulduğunu incelemek gerekir.

Dikkat edilmesi gereken diğer önemli bir konu da değerleme raporunun kimin tarafından yazıldığı, imzalarının atıldığı ve SPK kayıtlarının ibrazıdır. Bu belirtilen özelliklerin tümü bulunmuyorsa, okunan değerleme raporunu bağlayıcı olmayan bir referans belge olarak değerlendirmek gerekir.

Değerleme Raporunda Yer Alan Alanlar ve Anlamları

Değerleme raporunda yer alan alanlar ve anlamları aşağıda listelenmiştir;

  • Yönetici özeti, değerleme raporuna konu taşınmazın özellikleri ve değerleme sonucunu barındırır.
  • Şirket ve Müşteri hakkında bilgiler, değerleme raporunun yazıldığı taşınmaz ve taşınmazın malikine ait detaylar içermektedir.
  • Değerleme yöntemleri, değerleme uzmanının hangi yöntemlerle taşınmazın değerlemesini yaptığını detaylarıyla anlattığı bölümdür.
  • Makro veriler, taşınmaza etki eden makro düzeydeki coğrafi, sosyolojik, ekonomik ve bazen politik verileri içerir.
  • Taşınmaz hakkında bilgiler, taşınmaza ait özelliklerin mercek altına alındığı bölümdür.
  • Analiz bölümü, taşınmazın özelliklerinden doğan sonuçları barındırır. Swot analizi (güçlü yanlar, zayıf yanlar, fırsatlar, tehditler) bu konuya iyi bir örnektir.
  • Emsal karşılaştırma, taşınmazın benzer özellikleri taşıyan diğer taşınmazlarla karşılaştırılmasıdır. Bu şekilde her zaman taşınmazın ederi net belirlenemese de taşınmazın fiyat değerinin üst ve alt eşiği belirlenir.
  • Değerleme yöntemleri, diğer tüm çalışma ve tetkiklerden sonra taşınmazın fiyatının çıkarılması için farklı değerleme yöntemleri uygulanır. En sık kullanılan yöntemler emsal karşılaştırma, maliyet hesabı, gelire göre hesaplamadır.

Ekspertiz Değerlemenin Geçerliliği Nedir?

Değerleme raporunun geçerliliği “süreye”, “SPK lisanslı bir uzman tarafından hazırlanması”, aynı uzman tarafından “imzalanması” ve bu uzmanın SPK otoritesinin belirlediği “sakıncalı davranışlar göstermemesi”ne bağlıdır;

Değerleme raporunun geçerliliği kanuni bir hükme bağlanmamış olsa da 6 ay ila 1 sene içerisinde geçerliliği sorgulanacağından yenilenmesi icap edebilir.

Değerleme raporu SPK lisanslı bir uzman tarafından hazırlanmamışsa veya imzası eksikse geçerli ve bağlayıcı değildir.

Değerleme raporu tarafsız hazırlanmalıdır, bu yüzden değerleme raporunu yazan uzmanın emlakçılık ve gayrimenkul danışmanlığı faaliyetlerinde bulunması SPK otoritesince sakıncalı görülmektedir.

Yukarıdaki öğeler müspet şekilde değerleme raporunun muhteviyatını destekliyorsa değerleme raporu geçerlidir.