Bir gayrimenkulün değerini belirleyen yasal unsurlar nasıl tespit edilir?

Tapu 101 15 Nisan 2015

Bir taşınmazın değeri tespit edilirken, değerleme uzmanları öncelikle taşınmazın satışına engel bir etkenin varlığını araştırırlar. Bu etkenleri tespit etmek için değerleme uzmanları, taşınmazın yasal kurum incelemelerini ve yerinde görme işlemlerini yaparlar.

Yasal kurum incelemeleri tapu, belediye, il özel idareleri, kadastro müdürlükleri, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulları gibi taşınmazın hukuki durumunu gösteren kamu kuruluşlarında yapılır. Bu kurumlarda taşınmazların tapu kayıtlarındaki takyidatlar, taşınmazın imar durumu, üzerlerindeki yapıların yasallığı, projeleri, yapı yapılabilirliği… gibi pek çok durum analiz edilir

Tapu takyidatları incelenirken, taşınmazın tapu kayıtlarındaki şerh, beyan, hak ve mükellefiyetler, rehinler ve benzeri kayıtlara bakılarak, taşınmazların satış kabiliyetini ve değerini etkileyebilecek bir etmenin varlığına bakılır

Örneğin tapu sicilinin hak ve mükellefiyetler bölümünde intifa hakkı bulunan bir taşınmaz satılamaz. İntifa hakkı, maliği kim olursa olsun bir taşınmazın kullanım ve tasarrufunun bu hakkın sahibine bırakılması demektir ve hak sahibi ölünceye dek taşınmazın (maliği değişse de) kullanım hakkı hak sahibindedir.

Belediye incelemesinde taşınmazların imar durumları, projeleri, yapı ruhsatları, yapı kullanma izin belgeleri gibi etkenler incelenir.

Söz gelimi ruhsatsız inşa edilmiş bir yapı yasal değildir. Belediye görevlileri tarafından tespit edilerek her an yıkılma tehlikesi ile karşı karşıyadır. Bu sebeple taşınmazın satış kabiliyeti yoktur.

Taşınmazın konumuna veya çeşidine göre bu incelemeler il özel idareleri, kadastro müdürlükleri, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulları gibi başka kurumlarda da yapılır. Böylece taşınmazların satış kabiliyeti ve değerini etkileyen faktörler belirlenmiş olur.